Ingatlanjog

Az ingatlan érték, az ingatlan örök szükségletünk, legyen az, az otthonunk megvásárlása, a munkahelyünk, irodánk vagy lakásunk bérlése. Otthonra, lakhatásra, munkahelyre mindig szükség van a legnehezebb időszakokban is. Számtalan kérdés kapcsolódhat ezért az ingatlanjoghoz. Szakértőnk válaszol.

Kérdések és Válaszok

Kérdés:
Szabálysértést követek el, ha kerti bulit rendezek a barátaimnak?

Válasz:

Igen. Szabálysértést valósít meg a kerti buli gazdája és az is, aki meglátogatja a baráti összejövetelt a járványhelyzet idején. Miért? Azért, mert 2020. március hó 28. napjától a 71/2020. (III.210.) Kormányrendelet alapján kijárási korlátozás lépett életbe Magyarországon, és a rendelet előírásait minden Magyarország területén tartózkodó személynek be kell tartania. Ez a rendelet tételesen felsorolja, hogy a kijárási korlátozás idején lakóhelyünket, tartózkodási helyünket, magánlakásunkat milyen alapos okból hagyhatjuk el. A kerti buli, mint alapos ok, nem szerepel a felsorolásban. Ha mégis elmegyünk, megsértjük a Kormányrendeletet, veszélyeztetjük a magunk és mások egészségét, aminek a szabálysértési törvényben / 2012. évi II. törvény / meghatározott következményei lesznek. A szociális érintkezést a legkisebb mértékűre kell korlátozni, és kötelező a másik embertől minimum másfél méter távolságot tartani, még akkor is, ha alapos okkal tartózkodunk lakóhelyünkön kívül. Azaz például boltokban, gyógyszertárakban, fodrásznál, autószervízben, buszon, de még az erdőben kirándulva is meg kell tartanunk az előírt távolságot. A lakó-, tartózkodási hely azt az ingatlant jelöli, ahol életvitelszerűen tartózkodunk. Ha az ingatlan kertes családi ház, akkor a kert is hozzá tartozik az ingatlanhoz. Jelen esetben azonban nem számít, hogy a kertben hányan vagyunk„jóbarátok”, és az sem, hogy képesek vagyunk-e betartani az előírt minimum másfél métert; mert egész egyszerűen saját lakóhelyünket tilos elhagynunk egy baráti találkozó kedvéért. Egyetlen módon szervezhetünk kerti bulit vagy házibulit anélkül, hogy szabálysértést követnénk el. Ha a velünk közös háztartásban együttélő személyekből, azaz –általában - családtagjaink köréből szervezzük a résztvevőket! Social distancing. Ez a javasolt, egyben kötelezővé tett magatartási szabály Magyarországon. Tartsuk be mindenki érdekében! dr. Papp Lilla ügyvéd

Kérdés:
Még a koronavírus előtt vételi szándéknyilatkozattal lefoglalóztam egy ingatlant. Mindössze 100.000 Ft-ot adtam az eladónak, azzal, hogy ez egy foglaló rész lesz, és május 15-ig végleges szerződést kötünk Az ingatlan újépítésű lesz, még az alapoknál tart a vállalkozó. Köteles vagyok szerződést kötni vele? Már nem akarom megvenni ezt a házat, mert nem merek belevágni.

Válasz:

Természetesen elállhat a jogügylettől, ha úgy érzi nem mer belevágni egy új ingatlan adásvételébe. Tájékoztassa erről írásban az eladót és javaslom, hogy jelezze, hogy körülményeiben olyan változások történtek (pl, munkahely elveszítése, fizetés nélküli szabadságra küldés stb) mely alapján nem várható el öntől, hogy teljesítse a szerződést. Amennyiben ilyen méltányolható ok áll fenn az eladó dönthet úgy, hogy visszaadja az Ön részére a foglaló összegét amit a vételi szándéknyilatkozattal együtt adott. Sok sikert kívánok!

Kérdés: Az lenne a kérdésem, hogy egyetemistaként tanulok Pesten és most, hogy bezárt az egyetem azt javasolta a bérbeadóm, hogy bontsuk fel közös megegyezéssel a bérleti szerződést, de ha szeretnék néhány hónapig, vagy ameddig tart a veszélyhelyzet , és úgysincs egyetem maradhatok szívességi lakáshasználóként a lakásban, csak fizessem a rezsit. Azt javasolta még, hogy ha újra lesz egyetem új bérleti szerződést kötünk. Szerintem ez nagyon rendes tőle, maradnék is Pesten, mert találtam egy futármunkát heti 2szer, így a rezsit még pont ki tudnám fizetni, viszont nem tudom ez nem illegális -e?

Válasz: Amennyiben nem bérlőként hanem szívességi lakáshasználóként használja az ingatlant, nem kell bérleti díjat fizetnie, azonban nem vonatkozik önre a kilakoltatási moratórium, azaz, ha a bérbeadó talál egy fizetőképes bérlőjelöltet, kiadhatja számára az ingatlant. Javaslom, hogy a szívességi lakáshasználati szerződésben részletezzék ezeket a kérdéseket. Amennyiben szüksége van további konzultációra az ügy megoldása érdekében kérem keressen meg.

Kérdés: Egy kis kávézót sütizőt üzemeltetek, most nem vagyok nyitva , de ha tovább fennáll ez a helyzet, nem fogom tudni kifizetni a bérleti díjat. Mit tehetek? Nem szeretnék bezárni, mert nagyon jól ment a hely.

Válasz: A jelen járványhelyzetben sok munkavállaló vesztette el munkáját és ezáltal megélhetését, amely természetesen számos család lakhatását is veszélyezteti. A fentiek miatt több kérdés is érkezett azzal kapcsolatosan, hogy a bérlőknek lakáscélú ingatlan tekintetében fennáll-e a bérleti díj fizetési kötelezettségük a jelenlegi veszélyhelyzetben? A Polgári Törvénykönyv akként rendelkezik, hogy bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlőnek csak abban az esetben nem áll fenn, amikor a bérlő az ingatlant a saját érdekkörén kívül eső ok miatt nem tudja használni. Jelen veszélyhelyzetben erről nincs szó, mivel a járvány nem akadályozza abban a lakásbérlőket, hogy a lakást használják, abban lakjanak. A fentiek okán és a jelenleg hatályos jogszabályok alapján a válasz az, hogy igen, fennáll a bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlőknek a járvány és a kihirdetett veszélyhelyzet idején is. Jelenleg nem került meghozatalra olyan kormányrendelet, amely a lakás céljára szolgáló ingatlanok tekintetében a bérleti díjak fizetésére vonatkozó könnyítésről rendelkezne. Hogyan alakul a bérleti díj fizetési kötelezettség a nem lakáscélú, hanem üzleti célú ingatlanok tekintetében? A koronavírus-járvány miatt bevezetett intézkedésekre tekintettel a Ptk. alapján a bérleti díj megfizetése alóli mentesülés csak kifejezetten szűk körben és inkább a nem lakás céljára szóló (üzleti célú) bérleti jogviszonyokban merülhet fel: arra csak akkor kerülhet sor, ha a bevezetett korlátozás közvetlenül érinti a bérlemény működését és a használatot lehetetlenné teszi. Amennyiben a korlátozások csak közvetetten érintik a bérlemény használatát, de nem lehetetlenítik el azt, úgy a bérlők nem mentesülnek a bérletidíj-fizetési kötelezettségük alól a Ptk. alapján. Amennyiben azonban a bérleti szerződésben a Ptk. ezen rendelkezései esetlegesen kizárásra kerültek, úgy abban az esetben erre nem hivatkozhat a bérlő. Nagyon fontos hangsúlyozni ugyanakkor, hogy a fent hivatkozott bérleti díj megfizetés alóli mentesülés jogszerűsége minden esetben egyedileg, az összes körülmény mérlegelése és figyelembevétele alapján állapítható meg. A bérleti szerződés lehetetlenülése és vis maior körülmény fennállása tekintetében az alábbi cikkben olvashatnak részletesen. További kérdés esetén forduljanak hozzánk bizalommal: dr. Horváth Hanga ügyvéd

Kérdés: Fodrász vagyok , és 24 hetes kismama, eredetileg úgy terveztem, hogy dolgozom, legalább augusztus elejéig, de így nem merek. Egy kis fodrászüzletet bérelek egyedül Budapesten az egyik peremkerületben. Ha lesz rá lehetőség és minden biztonságos még júliusba visszamennék egy hónapra dolgozni. Mit tegyek

Válasz: Kormány koronavírus világjárvány nemzetgazdaságot érintő hatásának enyhítése érdekében szükséges azonnali intézkedésekről szóló 47/2020. (III. 18.) Korm. rendelet értelmében "a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni." Fontos azonban hangsúlyozni, hogy ezen felmondási tilalom nem minden ágazatban, hanem csak a kormányrendeltben kifejezetten nevesített ágazatokban alkalmazható, vagyis csak a turisztikai, vendéglátóipari, szórakoztatóipari, szerencsejáték, filmipari, előadóművész, rendezvényszervező és a sportszolgáltatást nyújtó ágazatokban kötött bérleti szerződésekre lehet alkalmazni a felmondási tilalmat. Kérdésként merült fel, hogy a felmondás vajon bérbeadói vagy bérlői oldalon keletkeztet tilalmat? Ugyan erre a kérdésre a válasz szó szerint nem került meghatározásra, azonban álláspontunk szerint mind a bérlők, mind a bérbeadók tekintetében felmondási tilalmat keletkeztethet a kormányrendelet. További fontos kérdés, hogy mely helyiségek, ingatlanok képezik felmondási tilalom tárgyát? A kormányrendelet egyértelműen rögzíti, hogy a tilalom a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre irányadó, amely valamennyi, kizárólag gazdasági célra szolgáló ingatlant magában foglalja. Kérdésként merül fel az is, hogy a felmondási tilalom csak rendes felmondás vagy rendkívüli felmondás esetén alkalmazható-e? A rendes felmondás esetét figyelembe véve a kormányrendelet egyértelmű célja az, hogy az abban felsorolt ágazatokban védelmet biztosítson a kiszolgáltatott helyzetben lévőknek, azáltal, hogy 2020. június 30. napjáig kizárta a megszüntetés lehetőségét, biztosítva ezzel a jelenleg bérelt ingatlan használatát a járvány okozta veszélyhelyzet idején is. Az azonnali hatályú megszüntetés esetében azonban nem ennyire egyértelmű a helyzet, mivel a kormányrendelethez indokolás nem áll rendelkezésre. Az mindenesetre bizonyos, hogy a leggyakrabban azonnali hatályú felmondás okaként a bérleti díj meg nem fizetése szolgál. Ebből következik, hogy a jogalkotó célja járvány miatt nehéz helyzetbe kerülő gazdasági szereplők helyzetének a biztosítása, vagyis, hogy fizetési késedelmek miatt ne lehessen a bérleti szerződéseket felmondani. A fentiek okán álláspontunk miatt bérleti díj elmaradás vagy nemfizetés okán nem mondható fel azonnali hatállyal a bérleti szerződés a kormányrendeletben szereplő ágazatokban. Nem ilyen egyértelmű ugyanakkor, hogy mi a helyzet abban az esetben, amikor valamelyik fél szerződésszegő magatartása (pl a bérlő rongálja az ingatlan, vagy a bérbeadó nem biztosítja a rendeltetésszerű használatot) ad okot az azonnali hatályú felmondásra. Jelenleg nincs egyértelmű válasz arra, hogy ezen esetben jogszerű lehet-e az azonnali hatályú felmondás vagy a felmondási tilalom ezen esetekre is vonatkozik. Vélhetően erre a kérdésre a bírói gyakorlat fog választ adni. Meddig tart a felmondási tilalom? Jelenleg a felmondási tilalom 2020 június 30. napjáig tart, az időpontot a Kormány a veszélyhelyzet fennállásáig meghosszabbíthatja. A tilalom alatt a szerződés megszűnésére nem kerülhet sor, azonban ez nem jelenti azt, hogy felmondás ezen tilalom alatt ne lenne közölhető, abban az esetben ha a felmondási időt figyelembe véve a szerződés a tilalom letelte után szűnik meg. További kérdés esetén forduljanak hozzám bizalommal: dr. Horváth Hanga ügyvéd

Kérdés: Kell- e bérleti díjat fizetnem a járvány idején?

Válasz: Bérleti díjfizetési kötelezettség lakáscélú és üzleti ingatlanok bérlése esetén A jelen járványhelyzetben sok munkavállaló vesztette el munkáját és ezáltal megélhetését, amely természetesen számos család lakhatását is veszélyezteti. A fentiek miatt több kérdés is érkezett azzal kapcsolatosan, hogy a bérlőknek lakáscélú ingatlan tekintetében fennáll-e a bérleti díj fizetési kötelezettségük a jelenlegi veszélyhelyzetben? A Polgári Törvénykönyv akként rendelkezik, hogy bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlőnek csak abban az esetben nem áll fenn, amikor a bérlő az ingatlant a saját érdekkörén kívül eső ok miatt nem tudja használni. Jelen veszélyhelyzetben erről nincs szó, mivel a járvány nem akadályozza abban a lakásbérlőket, hogy a lakást használják, abban lakjanak. A fentiek okán és a jelenleg hatályos jogszabályok alapján a válasz az, hogy igen, fennáll a bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlőknek a járvány és a kihirdetett veszélyhelyzet idején is. Jelenleg nem került meghozatalra olyan kormányrendelet, amely a lakás céljára szolgáló ingatlanok tekintetében a bérleti díjak fizetésére vonatkozó könnyítésről rendelkezne. Hogyan alakul a bérleti díj fizetési kötelezettség a nem lakáscélú, hanem üzleti célú ingatlanok tekintetében? A koronavírus-járvány miatt bevezetett intézkedésekre tekintettel a Ptk. alapján a bérleti díj megfizetése alóli mentesülés csak kifejezetten szűk körben és inkább a nem lakás céljára szóló (üzleti célú) bérleti jogviszonyokban merülhet fel: arra csak akkor kerülhet sor, ha a bevezetett korlátozás közvetlenül érinti a bérlemény működését és a használatot lehetetlenné teszi. Amennyiben a korlátozások csak közvetetten érintik a bérlemény használatát, de nem lehetetlenítik el azt, úgy a bérlők nem mentesülnek a bérletidíj-fizetési kötelezettségük alól a Ptk. alapján. Amennyiben azonban a bérleti szerződésben a Ptk. ezen rendelkezései esetlegesen kizárásra kerültek, úgy abban az esetben erre nem hivatkozhat a bérlő. Nagyon fontos hangsúlyozni ugyanakkor, hogy a fent hivatkozott bérleti díj megfizetés alóli mentesülés jogszerűsége minden esetben egyedileg, az összes körülmény mérlegelése és figyelembevétele alapján állapítható meg. A bérleti szerződés lehetetlenülése és vis maior körülmény fennállása tekintetében az alábbi cikkben olvashatnak részletesen. További kérdés esetén forduljanak hozzánk bizalommal: dr. Horváth Hanga ügyvéd

Kérdés: Mi történik a bérleti szerződésekkel, ha az ingatlan a járvány ideje alatt eladásra kerül?

Válasz: Több kérdés érkezett hozzánk azzal kapcsolatosan, hogy mi történik a bérlőkkel abban az esetben, ha a bérbeadó szorult anyagi helyzetére tekintettel, vagy bármilyen más oknál fogva úgy dönt, hogy a bérbeadott ingatlant eladja? Mi történik ebben az esetben a bérlőkkel? Határozatlan idejű bérleti szerződések esetén, amennyiben az ingatlan értékesítésre kerül, a bérbeadó eladónak a vevőt tájékoztatnia kell arra vonatkozóan, hogy az ingatlanban bérlők laknak. Mivel határozatlan a idejű bérleti szerződés jelen helyzetben is felmondható, ezért megtörténhet, hogy ez eladás előtt kerül felmondásra a bérleti szerződés és a bérleti szerződés az eladás előtt megszűnik. Ebben az esetben a bérleti jogviszony nem érintené az új tulajdonost, ugyanakkor a kilakoltatással kapcsolatos tilalmak az új tulajdonost is terhelik, vagyis az új tulajdonos sem jogosult kilakoltatni a bérlőket, még akkor sem, ha korábban nem is állt fenn közöttük bérleti szerződés. Amennyiben a bérleti szerződés felmondása vagy megszűnése előtt kerül eladásra az ingatlan, akkor a bérleti szerződés az új tulajdonosra is irányadó lesz, így a kilakoltatásra vonatkozó jelenlegi tilalom úgyszintén köti az új tulajdonost is. Határozott idejű bérleti szerződés esetén, amennyiben a bérleti szerződés fennállása alatt kerül értékesítésre az ingatlan, úgy a bérbeadó eladónak ugyancsak tájékoztatnia kell a vevőt a határozott idejű bérleti szerződés fennállásáról. Ebben az esetben rendes felmondással a bérleti szerződés nem mondható fel pusztán az ingatlan értékesítésére tekintettel sem az eladó, sem pedig a vevő részéről. Ez azt jelenti, hogy a határozott idejű bérleti szerződést az ingatlan értékesítése nem érinti, a bérleti szerződés tekintetében a korábbi bérbeadó helyére automatikusan az új tulajdonos fog lépni, mint bérbeadó és a bérleti szerződés rendelkezései ugyanúgy irányadóak lesznek az új tulajdonosra. Természetesen a tulajdonosváltás az azonnali hatályú felmondást nem korlátozza, amennyiben akár a bérbeadó, akár a bérlő oldalán azonnali hatályú felmondásra okot adó körülmény merül fel, úgy a bérleti szerződés azonnali hatállyal felmondható. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a kilakoltatási tilalom a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondása esetén is irányadó. A kilakoltatással kapcsolatos részletes leírást Kilakoltathat-e a bérlő járvány ideje alatt? cikkben talál. További kérdés esetén forduljanak hozzám bizalommal: dr. Horváth Hanga ügyvéd

17915161723

Kérdése van? itt felteheti

Kapcsolódi cikkek [15]

Miért legyünk őszinték a hitelügyintézővel?

Fontos, hogy mindent és őszíntén megosszunk a hitelügyintézővel a jelenlegi pénzügyi helyzetünkről.

A Kerítés építés szabályai

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 44.§-a szabályozza a kerítés építés szabályait, melyek közül a legfontosabbakat emeltük ki a cikk során.

Jótállásra és szavatosságra vonatkozó jogszabályok az építőiparban

A jogszabályok által előírt kötelező jótállás az építőiparban.

Lakásépítésekkel kapcsolatos jótállás-GYIK

Gyakran ismételt kérdésekre kaphatunk választ a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásokról, hivatkozva a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendeletre.

Illetékmentesség és 5%-os ÁFA

Az 5 %-os áfa és az illetékmentesség a CSOK felhasználásával vásárolt ingatlanok esetében.

Vis maior….

Ez az a szó, kifejezés, amit nem csak jogász körökben, híradásokban, hanem a mindennapi beszélgetéseinkben is egyre többször hallunk. Ez a latin szó nagyobb erőt, beláthatatlan , elháríthatatlan akadályt jelent és valljuk be, az elmúlt évtizedekben ehhez hasonló helyzettel még nem találkoztunk. A COVID-19 járvány olyan nem várt egészségügyi, gazdasági, társadalmi hatással van mindannyiunkra, hogy teljesen természetes, hogy ez a téma újra és újra előkerül.

Szerződhetünk-e ingatlanra koronavírus idején?

A koronavírus terjedése és megakadályozása miatt át kell értékelnünk minden olyan korábban természetesnek vett dolgot, ügyletet, amit máskor teljes nyugalommal és szinte rutinosan intéztünk. Felmerül a kérdés, hogy járunk el helyesen azokban az esetekben ahol már a veszélyhelyzet elrendelése előtt megállapodtak a felek, esetlegesen adásvételi szerződést , előszerződést kötöttek , melyet ügyvéd is ellenjegyzett?

Lakást vennék , de nem számoltam a Koronavírus következményeivel mi a teendő?

Gyakorló ügyvédként, naponta keresnek meg az ügyfelek ezzel a problémával. A szerződéskötések nagyon nagy számban hitelfelvétellel együtt kerülnek lebonyolításra és valljuk be ezek a hetek nem a gördülékeny hitelügyintézésről fognak szólni.

Kilakoltathat-e a bérbeadó járvány ideje alatt?

Ha nem tudom fizetni a bérleti díjat vagy csúszok vele, számíthatok-e a kilakoltatásra?

Csökkenthető-e a bérleti díj a lakáscélú ingatlanok tekintetében a veszélyhelyzet ideje alatt?

A jelenleg kialakult helyzetben sokan vesztették el megélhetésüket, vagy fizetésnélküli szabadság alatt jövedelemmel nem rendelkeznek, ezért többen fordultak hozzánk azzal a kérdéssel, hogy a bérbeadók ilyen helyzetben kötelesek-e csökkenteni a bérleti díjat, illetve a bérlők kérhetik-e havi bérleti díj összegének csökkentését.

Felmondható-e a lakásbérleti szerződés a járvány miatt?

Rengeteg kérdés érkezik hozzánk azzal kapcsolatban, hogy a jelenlegi veszélyhelyzetben változtak-e a bérbeadással kapcsolatos szabályok, illetve hogyan kell kezelni a bérleti szerződéseket a jelenlegi helyzetben. Azt kell, hogy mondjuk, hogy a bérleti jogviszonyokat, a bérbeadók jogait és kötelezettségeit alapvetően nem érinti a járvány miatt fennálló veszélyhelyzet.

A SZORGALMI JOG ÉS ÁLLANDÓ PARTNEREI, azaz fogalmak amelyeket minden vevőnek tudni illik.

Gyakorló ügyvédként gyakran találkozok olyan jogi fogalmakkal, melyek nem feltétlenül pontosan rögzültek a köztudatban. Nyilván nekünk jogászoknak könnyű dolgunk van, mert mire ellenjegyezhetünk bármit minimum egymilliószor használjuk ezeket a szavakat, és túl vagyunk legalább 100 vizsgán de mégis hasznos ezeket helyretenni egy kicsit. Mi az amit leggyakrabban hallok és tisztázásra szorul?

Jogi segítségA koronavírus kapcsán felmerülő nehézségek kezelésére