Jogi segítségA koronavírus kapcsán felmerülő nehézségek kezelésére

Válasz: Természetesen elállhat a jogügylettől, ha úgy érzi nem mer belevágni egy új ingatlan adásvételébe. Tájékoztassa erről írásban az eladót és javaslom, hogy jelezze, hogy körülményeiben olyan változások történtek (pl, munkahely elveszítése, fizetés nélküli szabadságra küldés stb) mely alapján nem várható el öntől, hogy teljesítse a szerződést. Amennyiben ilyen méltányolható ok áll fenn az eladó dönthet úgy, hogy visszaadja az Ön részére a foglaló összegét amit a vételi szándéknyilatkozattal együtt adott. Sok sikert kívánok!

Válasz: Amennyiben nem bérlőként hanem szívességi lakáshasználóként használja az ingatlant, nem kell bérleti díjat fizetnie, azonban nem vonatkozik önre a kilakoltatási moratórium, azaz, ha a bérbeadó talál egy fizetőképes bérlőjelöltet, kiadhatja számára az ingatlant. Javaslom, hogy a szívességi lakáshasználati szerződésben részletezzék ezeket a kérdéseket. Amennyiben szüksége van további konzultációra az ügy megoldása érdekében kérem keressen meg.

Válasz: A jelen járványhelyzetben sok munkavállaló vesztette el munkáját és ezáltal megélhetését, amely természetesen számos család lakhatását is veszélyezteti. A fentiek miatt több kérdés is érkezett azzal kapcsolatosan, hogy a bérlőknek lakáscélú ingatlan tekintetében fennáll-e a bérleti díj fizetési kötelezettségük a jelenlegi veszélyhelyzetben? A Polgári Törvénykönyv akként rendelkezik, hogy bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlőnek csak abban az esetben nem áll fenn, amikor a bérlő az ingatlant a saját érdekkörén kívül eső ok miatt nem tudja használni. Jelen veszélyhelyzetben erről nincs szó, mivel a járvány nem akadályozza abban a lakásbérlőket, hogy a lakást használják, abban lakjanak. A fentiek okán és a jelenleg hatályos jogszabályok alapján a válasz az, hogy igen, fennáll a bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlőknek a járvány és a kihirdetett veszélyhelyzet idején is. Jelenleg nem került meghozatalra olyan kormányrendelet, amely a lakás céljára szolgáló ingatlanok tekintetében a bérleti díjak fizetésére vonatkozó könnyítésről rendelkezne. Hogyan alakul a bérleti díj fizetési kötelezettség a nem lakáscélú, hanem üzleti célú ingatlanok tekintetében? A koronavírus-járvány miatt bevezetett intézkedésekre tekintettel a Ptk. alapján a bérleti díj megfizetése alóli mentesülés csak kifejezetten szűk körben és inkább a nem lakás céljára szóló (üzleti célú) bérleti jogviszonyokban merülhet fel: arra csak akkor kerülhet sor, ha a bevezetett korlátozás közvetlenül érinti a bérlemény működését és a használatot lehetetlenné teszi. Amennyiben a korlátozások csak közvetetten érintik a bérlemény használatát, de nem lehetetlenítik el azt, úgy a bérlők nem mentesülnek a bérletidíj-fizetési kötelezettségük alól a Ptk. alapján. Amennyiben azonban a bérleti szerződésben a Ptk. ezen rendelkezései esetlegesen kizárásra kerültek, úgy abban az esetben erre nem hivatkozhat a bérlő. Nagyon fontos hangsúlyozni ugyanakkor, hogy a fent hivatkozott bérleti díj megfizetés alóli mentesülés jogszerűsége minden esetben egyedileg, az összes körülmény mérlegelése és figyelembevétele alapján állapítható meg. A bérleti szerződés lehetetlenülése és vis maior körülmény fennállása tekintetében az alábbi cikkben olvashatnak részletesen. További kérdés esetén forduljanak hozzánk bizalommal: dr. Horváth Hanga ügyvéd

Válasz: Kormány koronavírus világjárvány nemzetgazdaságot érintő hatásának enyhítése érdekében szükséges azonnali intézkedésekről szóló 47/2020. (III. 18.) Korm. rendelet értelmében "a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni." Fontos azonban hangsúlyozni, hogy ezen felmondási tilalom nem minden ágazatban, hanem csak a kormányrendeltben kifejezetten nevesített ágazatokban alkalmazható, vagyis csak a turisztikai, vendéglátóipari, szórakoztatóipari, szerencsejáték, filmipari, előadóművész, rendezvényszervező és a sportszolgáltatást nyújtó ágazatokban kötött bérleti szerződésekre lehet alkalmazni a felmondási tilalmat. Kérdésként merült fel, hogy a felmondás vajon bérbeadói vagy bérlői oldalon keletkeztet tilalmat? Ugyan erre a kérdésre a válasz szó szerint nem került meghatározásra, azonban álláspontunk szerint mind a bérlők, mind a bérbeadók tekintetében felmondási tilalmat keletkeztethet a kormányrendelet. További fontos kérdés, hogy mely helyiségek, ingatlanok képezik felmondási tilalom tárgyát? A kormányrendelet egyértelműen rögzíti, hogy a tilalom a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre irányadó, amely valamennyi, kizárólag gazdasági célra szolgáló ingatlant magában foglalja. Kérdésként merül fel az is, hogy a felmondási tilalom csak rendes felmondás vagy rendkívüli felmondás esetén alkalmazható-e? A rendes felmondás esetét figyelembe véve a kormányrendelet egyértelmű célja az, hogy az abban felsorolt ágazatokban védelmet biztosítson a kiszolgáltatott helyzetben lévőknek, azáltal, hogy 2020. június 30. napjáig kizárta a megszüntetés lehetőségét, biztosítva ezzel a jelenleg bérelt ingatlan használatát a járvány okozta veszélyhelyzet idején is. Az azonnali hatályú megszüntetés esetében azonban nem ennyire egyértelmű a helyzet, mivel a kormányrendelethez indokolás nem áll rendelkezésre. Az mindenesetre bizonyos, hogy a leggyakrabban azonnali hatályú felmondás okaként a bérleti díj meg nem fizetése szolgál. Ebből következik, hogy a jogalkotó célja járvány miatt nehéz helyzetbe kerülő gazdasági szereplők helyzetének a biztosítása, vagyis, hogy fizetési késedelmek miatt ne lehessen a bérleti szerződéseket felmondani. A fentiek okán álláspontunk miatt bérleti díj elmaradás vagy nemfizetés okán nem mondható fel azonnali hatállyal a bérleti szerződés a kormányrendeletben szereplő ágazatokban. Nem ilyen egyértelmű ugyanakkor, hogy mi a helyzet abban az esetben, amikor valamelyik fél szerződésszegő magatartása (pl a bérlő rongálja az ingatlan, vagy a bérbeadó nem biztosítja a rendeltetésszerű használatot) ad okot az azonnali hatályú felmondásra. Jelenleg nincs egyértelmű válasz arra, hogy ezen esetben jogszerű lehet-e az azonnali hatályú felmondás vagy a felmondási tilalom ezen esetekre is vonatkozik. Vélhetően erre a kérdésre a bírói gyakorlat fog választ adni. Meddig tart a felmondási tilalom? Jelenleg a felmondási tilalom 2020 június 30. napjáig tart, az időpontot a Kormány a veszélyhelyzet fennállásáig meghosszabbíthatja. A tilalom alatt a szerződés megszűnésére nem kerülhet sor, azonban ez nem jelenti azt, hogy felmondás ezen tilalom alatt ne lenne közölhető, abban az esetben ha a felmondási időt figyelembe véve a szerződés a tilalom letelte után szűnik meg. További kérdés esetén forduljanak hozzám bizalommal: dr. Horváth Hanga ügyvéd

Válasz: Bérleti díjfizetési kötelezettség lakáscélú és üzleti ingatlanok bérlése esetén A jelen járványhelyzetben sok munkavállaló vesztette el munkáját és ezáltal megélhetését, amely természetesen számos család lakhatását is veszélyezteti. A fentiek miatt több kérdés is érkezett azzal kapcsolatosan, hogy a bérlőknek lakáscélú ingatlan tekintetében fennáll-e a bérleti díj fizetési kötelezettségük a jelenlegi veszélyhelyzetben? A Polgári Törvénykönyv akként rendelkezik, hogy bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlőnek csak abban az esetben nem áll fenn, amikor a bérlő az ingatlant a saját érdekkörén kívül eső ok miatt nem tudja használni. Jelen veszélyhelyzetben erről nincs szó, mivel a járvány nem akadályozza abban a lakásbérlőket, hogy a lakást használják, abban lakjanak. A fentiek okán és a jelenleg hatályos jogszabályok alapján a válasz az, hogy igen, fennáll a bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlőknek a járvány és a kihirdetett veszélyhelyzet idején is. Jelenleg nem került meghozatalra olyan kormányrendelet, amely a lakás céljára szolgáló ingatlanok tekintetében a bérleti díjak fizetésére vonatkozó könnyítésről rendelkezne. Hogyan alakul a bérleti díj fizetési kötelezettség a nem lakáscélú, hanem üzleti célú ingatlanok tekintetében? A koronavírus-járvány miatt bevezetett intézkedésekre tekintettel a Ptk. alapján a bérleti díj megfizetése alóli mentesülés csak kifejezetten szűk körben és inkább a nem lakás céljára szóló (üzleti célú) bérleti jogviszonyokban merülhet fel: arra csak akkor kerülhet sor, ha a bevezetett korlátozás közvetlenül érinti a bérlemény működését és a használatot lehetetlenné teszi. Amennyiben a korlátozások csak közvetetten érintik a bérlemény használatát, de nem lehetetlenítik el azt, úgy a bérlők nem mentesülnek a bérletidíj-fizetési kötelezettségük alól a Ptk. alapján. Amennyiben azonban a bérleti szerződésben a Ptk. ezen rendelkezései esetlegesen kizárásra kerültek, úgy abban az esetben erre nem hivatkozhat a bérlő. Nagyon fontos hangsúlyozni ugyanakkor, hogy a fent hivatkozott bérleti díj megfizetés alóli mentesülés jogszerűsége minden esetben egyedileg, az összes körülmény mérlegelése és figyelembevétele alapján állapítható meg. A bérleti szerződés lehetetlenülése és vis maior körülmény fennállása tekintetében az alábbi cikkben olvashatnak részletesen. További kérdés esetén forduljanak hozzánk bizalommal: dr. Horváth Hanga ügyvéd

Válasz: Több kérdés érkezett hozzánk azzal kapcsolatosan, hogy mi történik a bérlőkkel abban az esetben, ha a bérbeadó szorult anyagi helyzetére tekintettel, vagy bármilyen más oknál fogva úgy dönt, hogy a bérbeadott ingatlant eladja? Mi történik ebben az esetben a bérlőkkel? Határozatlan idejű bérleti szerződések esetén, amennyiben az ingatlan értékesítésre kerül, a bérbeadó eladónak a vevőt tájékoztatnia kell arra vonatkozóan, hogy az ingatlanban bérlők laknak. Mivel határozatlan a idejű bérleti szerződés jelen helyzetben is felmondható, ezért megtörténhet, hogy ez eladás előtt kerül felmondásra a bérleti szerződés és a bérleti szerződés az eladás előtt megszűnik. Ebben az esetben a bérleti jogviszony nem érintené az új tulajdonost, ugyanakkor a kilakoltatással kapcsolatos tilalmak az új tulajdonost is terhelik, vagyis az új tulajdonos sem jogosult kilakoltatni a bérlőket, még akkor sem, ha korábban nem is állt fenn közöttük bérleti szerződés. Amennyiben a bérleti szerződés felmondása vagy megszűnése előtt kerül eladásra az ingatlan, akkor a bérleti szerződés az új tulajdonosra is irányadó lesz, így a kilakoltatásra vonatkozó jelenlegi tilalom úgyszintén köti az új tulajdonost is. Határozott idejű bérleti szerződés esetén, amennyiben a bérleti szerződés fennállása alatt kerül értékesítésre az ingatlan, úgy a bérbeadó eladónak ugyancsak tájékoztatnia kell a vevőt a határozott idejű bérleti szerződés fennállásáról. Ebben az esetben rendes felmondással a bérleti szerződés nem mondható fel pusztán az ingatlan értékesítésére tekintettel sem az eladó, sem pedig a vevő részéről. Ez azt jelenti, hogy a határozott idejű bérleti szerződést az ingatlan értékesítése nem érinti, a bérleti szerződés tekintetében a korábbi bérbeadó helyére automatikusan az új tulajdonos fog lépni, mint bérbeadó és a bérleti szerződés rendelkezései ugyanúgy irányadóak lesznek az új tulajdonosra. Természetesen a tulajdonosváltás az azonnali hatályú felmondást nem korlátozza, amennyiben akár a bérbeadó, akár a bérlő oldalán azonnali hatályú felmondásra okot adó körülmény merül fel, úgy a bérleti szerződés azonnali hatállyal felmondható. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a kilakoltatási tilalom a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondása esetén is irányadó. A kilakoltatással kapcsolatos részletes leírást Kilakoltathat-e a bérlő járvány ideje alatt? cikkben talál. További kérdés esetén forduljanak hozzám bizalommal: dr. Horváth Hanga ügyvéd