Mire figyeljünk az adásvételi szerződéseknél a kialakult helyzet tekintetében?

20okt.
02

Magyarországon jellemző, hogy a lakosság csekély hányada képes kizárólag önerőből ingatlant vásárolni, így a családok nagy része pénzintézeti hitel igénybevételével tud ingatlant vásárolni.

A jelenleg kialakult helyzetben a bankok bizonyos szempontból szigorúbb feltételeket és magasabb követelményeket támaszthatnak, tekintettel arra, hogy a hitelt felvevők jövedelmi viszonyai egyik napról a másikra megváltozhatnak. Fontos, hogy a banki hitelezés és hitelképesség nem kizárólag a vevő jövedelmi viszonyaitól függ, hanem nagyban múlik a megvásárolni kívánt ingatlan jellemzőin is (pl. elhelyezkedés, osztatlan közös jelleg, lakóingatlan vagy hétvégi ház, az ingatlan szerkezete, stb) Megfelelő, tapasztalattal rendelkező hiteltanácsadók, akik jól ismerik a bankok hitelezési követelményeit széleskörű segítséget tudnak nyújtani a megfelelő hitel és a megfelelő bank kiválasztásában, amely a leginkább alkalmas a megvásárolni kívánt ingatlan paramétereihez és a vevő hitelezési igényeihez/képességeihez.

Az ingatlanközvetítőknek rendkívül fontos szerepük van mind az ingatlan értékesítés, mind pedig az azt követő adásvételi szerződés előkészítésében, különös tekintettel az ingatlan adottságaira. Az ingatlanközvetítők részéről kiemelkedően fontos az előkészítő munka, vagyis, az ingatlan paramétereinek teljeskörű feltérképezése, az ingatlan vevői igényekkel való összeegyeztetése, éppen ezért szükségszerű, hogy az ingatlanközvetítő már a kezdetektől, az adásvételi szerződés előkészítésekor avassa be mind az ügyvédet, mind pedig a hiteltanácsadót az ingatlannal kapcsolatos, rendelkezésére álló információkról, így kiküszöbölhető, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor, vagy akár még később, a banki értékbecslésnél derüljön ki, hogy az ingatlan nem hitelezhető, vagy a vevő nem hitelképes.

A fentiek tükrében valamennyi esetben javasolt az előzetes hitelminősítés, előzetes értékbecslés és indokolt esetben statikai vélemény beszerzése is, amellyel elkerülhetőek a később felmerülő problémás helyzetek. A fentiekre tekintettel rendkívül fontos, hogy az adásvételi szerződés aláírására és így a foglaló átadására kizárólag abban az esetben kerüljön sor, amikor a vevők meggyőződtek arról, hogy az adott ingatlan vonatkozásában „hitelképesek”. Ugyanis esetlegesen egy nem megfelelően felmért hitképesség vagy ingatlan állapot esetén adódhat olyan helyzet, hogy az adásvételi szerződés aláírásakor átadásra kerül a foglaló összege, illetve később az önerő (egy része), mint vételár-részlet is megfizetésre kerül, azonban a vevő nem kapja meg az igényelt hitelt, vagy kevesebb hitelt kap, úgy ebben az esetben a vevő a foglalót elveszítheti, az eladónak pedig kapott vételár-részlettel el kell számolnia (vissza kell fizetnie) a vevővel.

Ugyan létrejöhet olyan megállapodás a felek között az adásvételi szerződésben, amikor a felek akként állapodnak meg, hogy nem minősül a vevő érdekkörében felmerülő oknak, ha a pénzintézet nem folyósít részére hitelt és ezáltal a foglaló összegét a vevő visszakapja. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy gyakran az eladók az eladatott ingatlan helyett kívánnak másik ingatlant vásárolni az eladott ingatlan árából, oly módon, hogy a vevőtől kapott foglaló összege kerül átadásra az új ingatlan eladója részére, aki esetlegesen szintén a kapott foglaló összege átadásával kíván új ingatlant vásárolni. Jól látható, hogy egy spirál alakulhat ki a foglaló átadásból, így minden esetben fel kell mérni egyedileg, hogy a foglaló elvesztése- visszafizetése hogyan kerül szabályozásra az adott szerződésben.

A fenti kérdéskörhöz kapcsolódik a vételár megfizetésének ütemezése is, amelyik az egyik legkardinálisabb kérdés az adásvételi szerződésben. Fontos, hogy a felek mindig az ügyvéddel és a hiteltanácsadóval egyeztetve állapítsák meg a fizetési ütemezést a szerződésben, különös tekintettel arra, hogy a kialakult helyzetben a bankok hosszabb fizetési határidőt kérnek, amely akár adott esetben 90 napos fizetési határidőt is jelenthet.

A fizetési ütemezésnél nemcsak a vevő oldaláról kell figyelembe venni a határidőket, hanem az eladó oldaláról is, hiszen az eladó az általa vevőként vásárolt ingatlan tekintetében az ő vevőjétől kapott foglalót és vételár -részeket utalja tovább az ő eladójának az új ingatlan tekintetében, így az eladó új ingatlanának adásvételi szerződésében foglalt fizetési határidőket az ő vevője fizetési határidejéhez szükséges igazítani.

Jól látható, hogy a vételár fizetésének ütemezése már az adásvételi szerződés megkötését megelőzően szerepet játszik atekintetben, hogy a vevői és eladói lehetőségek és elvárások találkozhassanak és kölcsönös konszenzus jöhessen létre a vételár megfizetésének ütemezése tekintetében is.

Az ingatlan értékesítéskor, az adásvételi szerződés aláírását megelőzően elkerülhetetlen és szükségszerű, hogy az ingatlanközvetítő a felekkel, a hiteltanácsadóval és az ügyvéddel folyamatos kapcsolatban legyen annak érdekében, hogy mindenki számára a legelőnyösebb adásvételi szerződés jöhessen létre.

Szakterület: