Mert a foglaló az foglaló…

20aug.
25

A foglaló egy szerződést biztosító mellékkötelezettség, amikor mind vevő mind eladói oldalról komoly az eladási vevői szándék a foglaló adása és elfogadása ajánlott. Garancia ez vevőnek és eladónak az ügylet komolyságát erősíti, pontos fogalmát a Ptk írja elő, évtizedek óta ismerjük használjuk mégis sok a tévedés annak alkalmazásával kapcsolatban.

5: 159. § [Foglaló]

(1) A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás megerősítéseként meghatározott pénzösszeget lehet adni (foglaló). A pénzösszeget csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik.

(2) Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani. Ha pedig a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

(3) A szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglalót általában a vételár 10 %-ában szokták a felek meghatározni de ez nem kőbe vésett szabály, ez az összeg amit azért mindkét fél kellő komolysággal kezel, megérzik a felek az elvesztését vagy a kétszeres visszatérítést is.

Szinte minden egyes ügyletben amikor hitelfelvételre kerül sor, megkérdezik, a vevők, sőt sok esetben kérik rögzíteni a szerződésben, azt, hogy amennyiben nem kap a vevő hitelt visszakapja a foglalót. Leszögezném, hogy ilyet egyik bank sem ír elő, olyan banki követelménnyel viszont már találkoztunk ahol azt kellett szerződésbe foglalni, hogy a finanszírozó bank azt kérte rögzíteni, hogy amennyiben elveszíti a hitelfelvétel meghiúsulása okán a foglalót a bank nem vonható semmilyen formában felelősségre.

Gondoljunk csak bele, adott egy Eladó, például egy család kis gyerekkel akik kinőtték a lakást költözniük kell, meghirdetik és jelentkezik rá egy szimpatikus vevő aki átadja a 10 százalék foglalót. Családunk mivel tartani akarja a leendő birtokbaadás határidejét szintén lefoglalóz ugyanazon összegből egy ingatlant és vár. Vevőnk ha mégsem hitelképes, mert eltitkolt egy jelentős körülményt a hitelfelvétel során, pl kezességet vállalt egy korábbi kevésbé sikeres ügyletben, felszámolás alatt lévő Bt kültagja és még sorolhatnám az eseteket valószínűleg nem kap hitelt tehát az ingatlant nem fogja tudni megvásárolni. Eladóink a vevő hibáiból, figyelmetlenségből így szintén nem tudnak tovább haladni, a határidőket tartani, és új vevőt találni. Ez az a helyzet például ami teljesen egyértelművé teszi, hogy az Eladó megtarthatja a foglalót. Vannak olyan helyzetek amikor a vevő gondolja meg magát, családi egészségügyi bármilyen okok miatt. Ezekben a helyzetekben Eladónak azért érdemes mérlegelni és az emberi oldalt is megvizsgálni visszadhatja de meg is tarthatja a foglalót.

Végül a kétszeres visszatérítés példájánál maradva én azt az egyszerű példát szoktam elmondani az eladóknak, hogy az teljesen életszerű, hogy az ingatlan piac dinamikusan változik az árak folyamatosan emelkedhetnek , tehát ha eladónk a hiteles vevő helyett annak szerződés kötése után megtalálja az ideális készpénzes vevőt, aki még rá is ígér a vételárra csak az övé lehessen a kiszemelt lakás, legalább annyival kérjen többet az új vevőtől, hogy vissza tudja adni az első hiteles vevőnek a foglaló kétszeresét, hogy ő is kárpótolva érezze magát mert elvitték az orra elől az ingatlant. Álláspontom szerint a foglaló igenis hasznos és jó jogintézmény ha értik és megfelelően használják a felek.

Szakterület: